الموضوع: ما خاب من استشار تحت امركم فى اى استشارات مالية او عقارية

السلام عليكم يا د محمد و فعلا مبهور مش بس علشان حضرتك بتقدم كل الكم دة من المعلومات المفيدة و لاكن انبهارى الاكثر بعدم البخل بيها علينا و ربنا يجعلة فى ميزان حسناتك ....ام عن استفسارى فا انا عاوز اعرف بعد اذنك فرص الاستثمارالعقارى اكثر لما الواحد يشترى قطعة ارض و يبنيها و يبعها شق فى المدن الجديدة كالشروق مثلا و لا حجز وحدات او فيلات بالمشروعات الجديدة زي ميفيدا مونتن فيو و هكذا, ثم اعادة البيع باوفر بريس بعد فترة سنه او اثنين ....او شراء ارض و اعادة بيعها بعد فترة و لا اية الوجة المثل لاستثمار عموما ...رجائي لك انك متبخلش بالرد و شرفت بمعرفتك يا افندم

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة عبدالحكيم

شكراً جزيلاً لك يا دكتور محمد، ربي يجيزك خير ويبارك في عمرك.. أتذكر إن أستاذنا في الجامعة قال لنا كلمة لازلت أتذكرها: العلم مثل المال كلما أعطيت منه زاد



طبعاً انت عارف إن غالبية المصريين في الخارج حلمهم "بيت" وأموالهم رايحة في شراء العقار أو الاستثمار العقاري، لذلك عندي بعض الأسئلة.. وبصفتك متخصص وخبير في السوق إن شاء الله تفيدنا:


أولاً: هل الأفضل - من ناحية التكلفة - شراء أرض ثم البناء عليها (بالنسبة لبيت عائلة أو فيلا) أم الأفضل شراء عقار جاهز؟ وهل تفضل شراء العقار الجاهز من شركة عقارية في مشروع أم من أفراد عاديين؟


ثانياً: ما هي المدن الجديدة الواعدة التي ترشحها الآن للسكن أو الاستثمار العقاري (ممكن رأيك في بدر والشروق)؟



ثالثاً: كيف أتأكد من صحة ملكية الأرض أو العقار (شقة/ فيلا) الذي اشتريته، في ظل حالات النصب التي نسمع عنها؟


رابعاً: ما رأيك في التجمع الأول؟ هل أسعاره ما زالت معقولة (أنا عشت فيه عام 2007 وأعجبني جداً)؟


خامساً: بالنسبة للاستثمار العقاري الذي يدر دخل شهري، هل الأفضل شراء محل تجاري في منطقة حيوية أو في مول وتأجيره، أم الأفضل شراء شقة أو فيلا وتأجيرها؟


سادساً: هل الأفضل للمواطن المغترب، الذي لا ينزل إلا للأجازة السنوية، شراء بيته الآن أم وضع الفلوس في البنك حتى النزول النهائي عندما يشاء الله بعد سنة أو عشرة ثم البحث عن عقار وشرائه؟


مع الشكر

اعلى عائد دايما من الارض من غير بنى لسهملة بيعها و سرعته غير الفيلا او المبنى اصعب شوية فى بيعه وده راجع لاسباب كتير نبقى نقولها ان شاء الله
تانى اكبر عائد هو الكمباوند بس مش اى كومباوند يعنى مش اربع خمس عمارات و حواليهم سور و نسميهم كومباوند لا انا قصدى حاجة متكاملة زى الرحاب او ماونتن فيو مثلا
الشروق غليت جدا و اتعمرت كلها ارشح بدر فى الجهة الشرقية منطقة الفيلات و الشماليات فى المنطقة الغربية 6 اكتوبر
لو مدن جديدة روح هيئة المجتمعات فى المدينة الى هتشترى فيها كل عقار و حته ارض فيه كل حاجة ممكن تتخيلها روح بعد الساعة 12 و اتكلم بزوق مع الموظف و اديله الشاى بتاحة و هيقولك اصل الارض او العقار و فصله و ممكن كمان يقولك تشترى و لا لا
التجمع الأول جميل بس الكويس غالى جدا جدا دلوقتى
اخر سؤالين ليهم تفصيل تانى

بالنسبة للتجارى فى مصر
ده قصة لوحده ممكن يكسب جامد و ممكن يخسر جامد او الاختيار صعب مش سهل
عائد التجارى بالنسبة للى عايز يستثمر يشترى و يأجر اقل بنسبة 1% من السكنى بشكل عام يعنى يتراو ح بين 3-5% طب ليه لان التجارى اسعاره فى مصر مبالغ فيها و فيه مشكلتين
الأولى : ان الى بيشغل المحل دايما لو ربنا فتح عليه بيبقى عايز يشتريه او بيدور على مكان تانى بيشتريه علشان سمعة الاسم التجارى الى هو عمله
التانى ان لو هو فشل بيمشى و يستعوض ربنا فى الخسارة و صاحب المحل يبتدى يدور على حد جديد
فى مصر المحلات نوعين
المناطق السكنية القديمة و دى بدات تروح عليها و ايجارتها بدأت تقل لان الناس بدأت تفضل المولات المتكاملة و بالتالى سعر بيعها بدأ يقل و العائد اعلى ممكن يوصل الى 5% الا فى المناطق المتميزة جدا زى الكوربة و عباس العقاد و جامعة الدول
المولات و دى عائد الاستثمار فيها عالى جدا لو خدت المحل اثناء فترة الانشاء بس لازم يكون مول متكامل و ده طبعا عايز استثمار كبير
عائد الاستثمار هنا هيبقى ايجار + ارتفاع فى السعر

منطقة حدائق اكتوبر ايه رأيك فيها
و ايه الكموباندات الى ترشح الشراء فيها الأن

حاجة أخيرة قبل ما انشغل
بالنسبة للعاملين بالخارج لو انت بتدور على اعلى عائد دورى من الايجار يبقى متشتريش فى مصر اشترى فى اسطنبول العائد هناك اعلى جدا كعائد دورى يعنى يوصل اكتر من 15% على الدولار او اليورو سواء سكنى او تجارى
ده لان اسطنبول زوارها كتير جدا حوالى 30 مليون كل سنة و الفنادق فيها رغم كترتها مش مكفية فايجار الشقق مجزى جدا يعنى ممكن تشترى استوديو ب 600 الف و يتفرش و يتاجر ب حوالى 35 يورو فى اليوم يعنى 12 الف يورو فى السنة يعنى عائد 15% و برضه سعره بيغلى

مجهود تشكر عليه,
معايا 2 مليون و 800 الف وعايز أشتري شقة في حتة كويّسة تنفع كاستثمار مع مرور الزمن, هل من الافضل آخد في الزمالك مثلاً أو في المُربّعات الراقية في العجوزة أو المهندسين أو الدقي ولا ادوّر في كومباوند؟

انا حاسس ان الكومباوندز ما هي الّا bubble ومع مرور الوقت قيمتها هتقل. ايه رأيك؟