الموضوع: كراسة شروط مشروع الاسكان الاجتماعي 2016

دراسة جدوى منقولة :

دراسة جدوى اقتصادية للقرعة القادمة في القاهرة الجديدة
يقدمها لكم م. ياسر عبدالله
.....
السلام عليكم و رحمة الله
تحليل تكميلى للقرعة الأكثر تميزا وليكن تحليل اليوم عن القاهرة الجديدة

أولا اللوتس ((مثال مساحة 550 م2 ))

الجزء الاول (( تحليل سعر الكراسة ))

1/// سعر المتر= 5020 جنيها

2 /// نفترض نسبة تميز %20

3/// نسبة ال 2.5 % ادارى و أمناء و صندوق اجتماعى

4/// إجمالى سعر الأرض = 3400000 جنيها

5/// إذن سعر المتر الفعلى = 6200 جنيها وليس 5020 جنيها كما تم ذكرها سابقا

الجزء الثانى (( تحليل سعر السوق حاليا ))
بعد مراجعة السوق حاليا

1/// السعر السوقى حاليا 9000 جنيها ((( ارضى و اربعة )))

2/// السعر السوقى المقابل 7700 جنيها ((( ارضى و ثلاثة )))

الجزء الثالث (( المكسب المتوقع فى حالة كسب القرعة وبيعها ارض ))

1/// الفرق بين السوق و القرعة =
7700 – 6200 =
1500 جنيها

2/// اجمالى سعر الاوفر للمساحة المقترحة = 1500 جنيها * 550 م2

= 850000 جنيها تقريبا

3/// اجمالى سعر البيع للارض شامل الاوفر = 3400000+850000
=4250000 جنيها تقريبا

4/// نسبة المكسب =

4250000/3400000
= 25%
فى مدة زمنية حوالى (((عام )))


الجزء الرابع (( المكسب المتوقع فى حالة عدم بيعها ارض و استثمارها ك وحدات سكنية ))

1/// مساحة الدور الارضى تسويقيا

= 550 م2 × 0.50 × 1.25

= 345 م2 تقريبا

مساحة المتكرر تسويقيا
= 3 أدوار × 550 م2 × 0.55×1.25
= 1135 م2 تقريبا

اعتبار الرووف والبدروم شقة واحدة = 220 م2 تقريبا

اجمالى المساحات التسويقية = 1700 م2

2/// سعر البيع ك متر مسطح نفترض باللوتس = 5800 جنيها

3/// اجمالى المبيعات = 5800 جنيها * 1700 م2

= 9850000 جنيها تقريبا

4/// اجمالى الارض = 6200 جنيها * 550 م2

= 3400000 جنيها

5/// اجمالى تكاليف بناء و تسويق و اشراف = 2200000 جنيها

6/// اجمالى المصاريف ( ارض و بناء و و ) = 5600000 جنيها

7/// صافى الربح = 9850000 –5600000

= 4250000 جنيها

8/// نسبة المكسب =

4250000/3400000

= 125 % بالضبط !!!!!!!

الجزء الخامس ((( دردشة خاصة باللوتس )))

1/// مما سبق يعنى

مكسب 25 % فى حالة بيع الارض كاش باوفر ((( خلال عام )))

2/// مما سبق يعنى
مكسب 100 % فى حالة الاستمرار ك مبانى و بيع شقق طبعا غير ال 25 % الاولى حيث الاجمالى 125 %

حيث لنفس المواطن فى حالة استكمال الاستثمار فى المبانى
او للمواطن الاخر الذى سوف يشترى ( خلال 4 سنوات بمعدل 25 % خلال العام )

3/// اللوتس من اجمل مواقع القاهرة الجديدة ((( سمعة و اسم و موقع و خدمات مستقبلية و محاطة بالنوادى و الكومبوندات و المساحات الخضراء و و و و و و و ممكن القول بانها اخر الاراضى المحترمة بالقاهرة الجديدة )))
????????????????????????????????????????????????

4/// ما سبق افتراض لمساحة معينة حيث ممكن مع اختلاف المساحات الارقام تختلف و النسب تقريبا ثابتة

5/// ما سبق افتراض لموقع متوسط و لكن مثلا لو احد المواطنين كسب موقع على شارع النوادى مباشرة ممكن تختلف الارقام و النسب حيث ممكن جدا بيع الشقق بسعر المتر مسطح 7000 جنيها و ايضا ممكن جدا الاوفر لنفس المثال السابق يصل الى 3 مليون جنيها

6/// ما سبق افتراض لاستكمال المقدم المقترح و هو 100 %

ولكن مثلا احد المواطنين مثلا كسب ارض وباع قبل الاستكمال

حالة اولى /// ارض متوسطة اذن ممكن مكسبه كنسبة =(( 850000 الاوفر + 350000 المقدم = 1200000 جنيها ))/350000 المقدم = 340 % خلال شهران الى ثلاثة شهور

حالة ثانية ///ارض موقعها ممتاز على شارع النوادى مباشرة اذن ممكن مكسبه كنسبة = ((( 3000000 الاوفر + 350000 المقدم = 3350000 جنيها ))) / 350000 المقدم = 950 % خلال شهران الى ثلاثة شهور ((((((( ماشاء الله تبارك الله ))))

7/// ما سبق افتراض ان المقدم الذى سوف يكتب هو 100 %
بالتالى نصيحتى اوعى حد يدخل و يكتب اقل من ذلك
ليس تشجيعا او موافقة لما يتم ☺

ولكن فقط حتى لا تخسر فلوسك كل هذه الفترة ثم تخرج من القرعة قبل ان تتم
????????????????????????

ثانيا بيت الوطن ((( مثال مساحة 600 م2 )))

الجزء الاول ((( تحليل سعر الكراسة )))

1///
سعر المتر المسطح = 4770 جنيها
2///
نسبة تميز وليكن 16 %
3///
نسبة ادارى و امناء و اجتماعى 2.5 %

4///
اجمالى سعر الارض = 3400000 جنيها

5///
اذن سعر المتر الفعلى = 5700 جنيها تقريبا
وليس 4770 جنيها

الجزء الثانى (( تحليل سعر السوق حاليا ))
بعد مراجعة السوق حاليا ((( اقرب حاجة بيت الوطن الحى الرابع مثلا ))

1///اجمالى مقدم مدفوع حوالى = 780000 جنيها (((( 25 % المرحلة الثانية و التكميلية ))

2/// اجمالى اوفر حاليا = 620000 جنيها

3/// اجمالى المطلوب = 1400000 جنيها ((( حوالى 40 % من الاجمالى يعتبر المقدم )))

4/// اجمالى المتبقى = 2000000 جنيها ((( على خمس سنوات )))

5/// اجمالى الارض = 3400000 جنيها

6//// سعر المتر المسطح تسويقيا = 5700 جنيها ((( نفس سعر القرعة تقريبا !!!!! )))

الجزء الثالث (( المكسب المتوقع فى حالة كسب القرعة وبيعها ارض ))

1/// الفرق بين السوق و القرعة = 5700 – 5700 = صفر جنيها
2/// نسبة المكسب = صفر %
????????????????????????

الجزء الرابع (( المكسب المتوقع فى حالة عدم بيعها ارض و استثمارها ك وحدات سكنية ))

1/// مساحة الدور الارضى تسويقيا

= 600م2×0.50×1.25
=375 م2 تقريبا

مساحة المتكرر تسويقيا
= 3 أدوار × 600 م2 × 0.55×1.25
= 1240 م2 تقريبا

أعتبار الرووف والبدروم شقة واحدة = 235 م2 تقريبا

أجمالى المساحات التسويقية = 1850 م2

2/// سعر البيع ك متر مسطح نفترض بالحى السابع = 4000 جنيها

3/// اجمالى المبيعات
= 4000 جنيها × 1850 م2
= 7400000 جنيها تقريبا

4/// اجمالى الارض
= 5700 جنيها × 600 م2
= 3400000 جنيها

5/// اجمالى المقدم (( راس المال )) وليكن 40 % = 1400000 جنيها تقريبا

6/// باقى اقساط الارض وليكن 60 % = 2000000 جنيها

7/// اجمالى تكاليف بناء و تسويق و اشراف = 2200000 جنيها

8/// اجمالى المصاريف ( ارض و بناء و و ) = 5600000جنيها

9/// صافى الربح
= 7400000_5600000
= 1800000 جنيها

10/// نسبة المكسب

= 1800000/1400000
= 125 % بالضبط !!!!!!

????????????????????????

الجزء الخامس ((( دردشة خاصة بالحى السابع )))

1/// مما سبق يعنى

مكسب صفر % فى حالة بيع الارض كاش باوفر

2/// مما سبق يعنى
مكسب 125 % فى حالة الاستمرار ك مبانى و بيع شقق ( خلال 5 سنوات بمعدل 25 % خلال العام )

3/// الحى السابع منطقة مازالت صحرااااااء
ولكن على الخريطة قريبة جدااااا من مدينتى و تعتبر مباشرة على الطريق الدائرى الثانى

4/// ما سبق افتراض لمساحة معينة حيث ممكن مع اختلاف المساحات الارقام تختلف و النسب تقريبا ثابتة

5/// ما سبق افتراض لموقع متوسط و لكن مثلا لو حد كسب موقع على الشوارع الرئيسية مباشرة ممكن تختلف الارقام و النسب حيث ممكن جدا بيع الشقق بسعر المتر مسطح 5000 جنيها و ايضا ممكن جدا الاوفر لنفس المثال السابق الى مليون جنيها (( ك أرض ))

6/// ما سبق افتراض لاستكمال المقدم المقترح و هو 40 % فقط وممكن تصل الى 25 % و نصيحتى اوعى تزود عن 40 % حيث ممكن تختار من السوق من الحى الثالث مثلا و الرابع

ثالثا منطقة ابو الهول ((( مثال مساحة 300 م2 )))

الجزء الاول ((( تحليل سعر الكراسة )))

1///
سعر المتر المسطح = 4770 جنيها

2///
نسبة تميز وليكن 16 %

3///
نسبة ادارى و امناء و اجتماعى 2.5 %

4///
اجمالى سعر الارض = 1700000 جنيها

5///
اذن سعر المتر الفعلى = 5700 جنيها تقريبا
وليس 4770 جنيها

الجزء الثانى (( تحليل سعر السوق حاليا ))

1/// سعر المتر حاليا = 4700 جنيها

الجزء الثالث ((الخسارة المتوقعة فى حالة كسب القرعة وبيعها ارض ))

1/// الفرق بين السوق و القرعة
= 4700_5700
= _1000 جنيها

????????????????????????

2/// اجمالى سعر الخسارة للمساحة المقترحة = 1000 جنيها * 300 م2
300000 جنيها تقريبا

3/// نسبة الخسارة = 20 %

الجزء الرابع (( المكسب المتوقع فى حالة عدم بيعها ارض و استثمارها ك وحدات سكنية ))

1/// مساحة الدور الارضى تسويقيا = 200 م2 تقريبا

مساحة المتكرر تسويقيا = 3 ادوار * 230
= 690 م2 تقريبا

أجمالى المساحات التسويقية = 900 م 2 تقريبا

2/// سعر البيع ك متر مسطح نفترض = 4000 جنيها

3/// اجمالى المبيعات
4000 جنيها × 900 م2
= 3600000 جنيها تقريبا

4/// اجمالى الارض

= 5700 جنيها × 300 م2
= 1700000 جنيها

5/// اجمالى المقدم (( راس المال )) وليكن 40 % = 700000 جنيها تقريبا

6/// باقى اقساط الارض وليكن 60 % = 1000000 جنيها

7/// اجمالى تكاليف بناء و تسويق و اشراف = 1200000 جنيها

8/// اجمالى المصاريف ( مقدم ارض و بناء و و ) = 2200000جنيها

9/// صافى الربح

= 3600000 _ 2200000 _ 700000
= 700000 جنيها

10/// نسبة المكسب = 700000/700000 = 100 % بالضبط !!!!!!

????????????

الجزء الخامس ((( دردشة خاصة بمنطقة ابو الهول )))

1/// مما سبق يعنى

خسارة فى حالة الكاش (( مقدم 100 % )) بمقدار 300 الف جنيها

2/// مما سبق يعنى
مكسب 100 % فى حالة الاستمرار ك مبانى و بيع شقق ( خلال 4 سنوات بمعدل 25 % خلال العام )

3/// ابو الهول منطقة اسكان عائلى
ذات كثافة بنائية حاليا عالية جدا
بدأت الكهرباء تدخل فعلا فى بعض القطع
يعيبها ان الاسكان العائلى اقل درجات الاراضى ((( فقط لا غير )))

4/// ما سبق افتراض لمساحة معينة حيث ممكن مع اختلاف المساحات الارقام تختلف و النسب تقريبا ثابتة

5/// ما سبق افتراض لاستكمال المقدم المقترح و هو 40 % فقط وممكن تصل الى 25 % و نصيحتى اوعى تزود عن 40 % حيث ممكن تختار من السوق ما يجعلك تكسب نفس ال 100 % كبناء شقق و بيعها

متابع ....................
وايه الفرق في الاراضى المطروحه من ارض متميزه الى ارض اكثر تميزا .

وسيلة من وسائل عصر المواطن من خلال قرعه
كراسه شروط بكذا ومقدم كذا رسوم ونثريات عند تقديم الطلب وعند سحب المقدم
وكله العمل على احتياج المواطن والواسطات هتشتغل
للاسف
مش هقدر اصدقهم