الموضوع: قراءة تحليلية لعقد "مدينتى"

هانى صلاح الدين يكتب: قراءة تحليلية لعقد "مدينتى"

الجمعة، 14 نوفمبر 2008 - 19:37

عقد "مدينتى" كشف النقاب عن آثار زواج السلطة بالمال



إذا أردنا أن نعرف كيف تتم صفقات الكبار مع الحكومة، والامتيازات التى يحصدونها فى مجالات "البيزنس"، فعلينا جميعا أن نقرأ عقد مدينة "مدينتى" المبرم بين "الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى" التابعة لمجموعة شركات هشام طلعت مصطفى، ووزارة الإسكان المتمثلة فى "هيئة المجتمعات العمرانية"، والذى انفرد اليوم السابع بنشر نصه.

فقد كشف هذا العقد النقاب عن مدى ضخامة الآثار المترتبة على تزاوج السلطة بالمال، وإطلاق يد رجال الأعمال فى ممتلكات الدولة، ليزدادوا ثراء على ثرائهم، فى الوقت الذى يشكو فيه الشعب بشرائحه المختلفة من ضيق الحال. ومن خلال السطور التالية سنتعرض بالتفصيل لأهم الشبهات والامتيازات التى حصلت عليها شركة هشام طلعت من خلال بنود هذا العقد.

ونبدأ من أخطر بنود عقد مدينتى، وهو بند رقم "7" فى تمهيدى العقد، والذى نص على بيع الأرض لشركة هشام طلعت بدون مقابل نقدى معين، واكتفت الهيئة بالحصول على نسبة عينية تقدر بـ 7% من إجمالى ما يتم إنشاؤه من وحدات سكنية، فى حين تغافل العقد تحديد أى قيمة للوحدات السكنية ووضع هامش ربح محدداً، حيث ترك الحرية الكاملة للشركة فى تحديد تكلفة الوحدات وربحها بدون حد أقصى أو أدنى خلال المراحل الزمنية المختلفة لإنشاء الوحدات.

كما أن بنود العقد فجرت مفاجأة من العيار الثقيل عندما أكدت أن نسبة الـ7% الخاصة بالهيئة فى مناطق الفيلات، يعود تقديرها للشركة. وفيما أكد العقد أن المساحة الأساسية المتفق عليها لإقامة مشروع "مدينتى" هى خمسة آلاف فدان (أى ما يقارب 21 مليون متر)، سمح العقد فى بند لاحق للشركة بإضافة ثلاثة آلاف فدان جديدة للمساحة المتفق عليها، دون تحديد الأغراض التى سيتم استخدامها فيها، واستخدم لها غطاء لفظياً مطاطياً، جاء نصه فى البند الثانى من الاتفاق التمهيدى كالتالى: "أما مساحة ثلاثة آلاف فدان الأخرى فسيتم الاتفاق على أسلوب استغلال هذه الأرض لاحقا"، وهنا نطرح سؤالاً: كيف يجوز لهيئة المجتمعات العمرانية منح قطعة أرض بهذه المساحة الضخمة، دون تحديد طبيعة أغراض استخدامها بصورة تفصيلية، وكيفية حصول الهيئة على مستحقاتها فيها.

ولو انتقلنا إلى البند الرابع من العقد فى الجزء التمهيدى به، سنجد أن هيئة المجتمعات العمرانية سمحت للشركة بحق الشفعة، فى امتلاك المساحة المحصورة بين أرض المشروع وطريق القاهرة ـ السويس، والتى تقدر بـ 10 كيلو مترات، أى ما يساوى 1800 فدان، فى حال أرادت الهيئة بيعها.

والغريب فى الأمر أن الهيئة ألزمت نفسها فى البند التاسع عشر بتوصيل كافة المرافق من مياه وصرف صحى وطرق إلى حدود المدينة ، دون أدنى تكلفة تتحملها الشركة، وذلك بالرغم من أن المشروع ربحى وبعيد عن الدعم الحكومى.

أم البند السابع من العقد فقد أباح للشركة العربية بيع نسبة 40% من الأراضى الفضاء القابلة للبيع من مساحة أراضى كل مرحلة من مراحل المشروع، دون تحديد لمستحقات الهيئة المادية فى هذه المساحة وكيفية تحصيلها، خاصة أن البنود التمهيدية حددت نسبة الهيئة بـ7% فى الوحدات المنشأة، وكأن المساحات الفضاء التى سيتم بيعها هى هبة من الهيئة للشركة. وإذا كان البند الرابع فى فقرته الثانية قد أعطى الحق للهيئة فى الحصول على ما يساوى 7% من الوحدات السكنية المفترض أن تنشأ على هذه الأراضى مقارنة بمثيلتها فى المناطق السكنية، إلا أن هذا البند جعل التقدير جزافياً وترك الحبل على الغارب للشركة فى تقدير مستحقات الهيئة.

البند الحادى عشر فى فقرته الثالثة أجاز للشركة سحب مبالغ من رصيد الإيداعات للصرف منها على مراحل التنفيذ المختلفة، بنسبة 95 % من رصيد الحساب، ويحتفظ بنسبة (5 %) فقط من إجمالى رصيد الإيداعات، مما يهدد بإهدار إيداعات العملاء إذا تعرضت الشركة لأى أزمة مالية أثناء تنفيذ المشروع .

البند الثانى عشر ألزم أصحاب الوحدات المخصصة للهيئة بنظام الصيانة الذى تقوم به الشركة المنفذة للمشروع، على أن يقوموا بسداد مبلغ يحدد حسب مساحة الوحدة المشتراه للشركة دفعة واحدة قبل الاستلام، وتحدده الشركة كيفما يتراءى لها، مع التزام هؤلاء العملاء بأى فروق قد تطالبهم بها الشركة بهذا الشأن، دون أى مسئولية على الهيئة، وكأن الهيئة أعطت حرية التصرف للشركة المنفذة فى الوحدات المخصصة لها، والمباعة من قبلها للمواطنين، ضاربة بالقوانين المنظمة لامتلاك العقارات عرض الحائط، حيث يبيح القانون للمالك أن يتخير الشركة التى تقوم بصيانة عقاره أو وحدته السكنية، ولكنه النفوذ الذى تُفتح أمامه كل الإشارات الحمراء ويطاح من أجله بكل القوانين.

كما أننا نجد أن البند الأول، فى تمهيدى ملحق العقد، ألزم الشركة بمواصفات معينة فى الإنشاء، وهذا الأمر ليس به أى عيب قانونى ، لكنة انزلق إلى تحديد شركات بعينها يتم التعامل معها بشكل مباشر، مثل: "سيراميك أراسمكو" ودهانات "سايبس" وأطقم صحية ماركة "ليسيكو".

النص الكامل لعقد مدينتى

الجمعة، 14 نوفمبر 2008 - 00:51

صفحات العقد أثارت الكثير من علامات الاستفهام
كتبت نور على
حصل اليوم السابع على نسخة من عقد مدينتى، والذى تمكن النائب طلعت السادات منه، عن طريق إرسال هيئة المجتمعات العمرانية نسخة كاملة منه إلى محكمة جنايات جنوب القاهرة، وقد احتوى العقد على مفاجآت كبيرة، خاصة فيما يتعلق بسعر الأرض وطرق السداد، والامتيازات التى منحتها الهيئة لشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى، التابعة لمجموعة شركات هشام طلعت مصطفى.

ومن المتوقع أن يغير العقد الذى سيكون بين يد المحكمة صباح السبت المقبل مسار المحاكمة. وسيقوم موقع جريدة اليوم السابع بنشر النص الكامل للعقد.

ملحق رقم (2) لعقد البيع الابتدائى
للشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى

ملحق رقم (2) لعقد البيع الابتدائى
المؤرخ 1/8/2005
مدينة: القاهرة الجديدة

إنه فى يوم الأربعاء الموافق21/8/2005م تم الاتفاق بين كل من..

أولا: هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومحلها القانونى: 1 شارع إسماعيل أباظة المتفرع من شارع القصر العينى بالقاهرة، ويمثلها فى التوقيع على هذا العقد السيد المحاسب/ صفوت محمود غانم بصفته نائب رئيس الهيئة للشئون الاقتصادية والمالية والإدارية، والمفوض بمقتضى القرار الوزارى رقم (7) لسنة 1994
(ويشار إليه الطرف الأول)

ثانيا: السادة/ الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى
ومحلهم القانونى: 36 ش مصدق - الدقى - الجيزة
ويمثلهم فى التوقيع على هذا العقد السيد المحاسب/ هشام طلعت مصطفى بصفته رئيس مجلس الإدارة.
(ويشار إليه الطرف الثانى )
بعد أن أقر الطرفان بصفتهما وأهليتهما للتعاقد اتفقا على ما يلى ..

(تمهيد)
◄ سبق أن تقدم الطرف الثانى لحجز مساحة من الأرض بمدينة القاهرة الجديدة قدرها "ثمانية آلاف فدان تقريبا" لإقامة مشروع إسكان حر على جزء منها يقدر بحوالى "خمسة آلاف فدان" وباقى المساحة وقدرها "ثلاثة آلاف فدان" لاستغلالها لإقامة مشروعات استثمارية ذات طبيعة خاصة وفقا لما سيتم الاتفاق عليه من الطرفين لاحقا بنظام المشاركة مع الهيئة أو تخصيصها وفقا للنظم والقواعد المتبعة بالهيئة فى هذا الشأن.

◄ ووافقت الهيئة على حجز مساحة "خمسة آلاف فدان" لإقامة مشروع للإسكان الحر ويتم سداد قيمة الأرض للطرف الثانى فى شكل عينى عبارة عن وحدات سكنية كاملة التشطيب بالمشروع نسبتها سبعة بالمائة من إجمالى مسطحات الوحدات السكنية، شاملة ما يخصها من أراض باعتبار أن مساحة أرض المشروع بالكامل مقام عليها عمارات سكنية فقط طبقا للشروط البنائية المحددة من الطرف الأول.

◄ بتاريخ 1/8/2005 تم إبرام عقد بيع ابتدائى بين الهيئة (طرف أول بائع) والشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى (طرف ثانى مشترى)، على تخصيص مساحة (خمسة آلاف فدان بمدينة القاهرة الجديدة المحددة بالحدود الواردة بالعقد سالف الذكر لإقامة مشروع للإسكان الحر.

◄ تقدم الطرف الثانى (الشركة) إلى الطرف الأول (الهيئة) بطلب لزيادة مساحة مشروع الإسكان الحر بإضافة مساحة (ثلاثة آلاف فدان)، وهى المساحة المقترح استغلالها لإقامة مشروعات استثمارية بحيث تصبح مساحة الإسكان الحر (ثمانية آلاف فدان) مخصص بذات الشروط الواردة بالتعاقد المشار إليه بعاليه وقد وافق الطرف الأول على ذلك بموجب كتاب الهيئة رقم (5628).

(البند الأول)
◄ يعتبر التمهيد السابق وأحكام القانون رقم (59) لسنة 1979، بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة واللوائح الداخلية، وتعديلاتها لدى الطرف الأول وكافة القرارات والشروط العامة وشروط البناء، خاصة فيما يتعلق منها بالأبنية التى تتم إقامتها فى المجتمعات العمرانية الجديدة وأية تعديلات لها، وعقد البيع الابتدائى المبرم بين الطرفين فى 1/8/2005 مكملا ومتمما لأحكامه فيما لم يرد به نص بهذا العقد.

(البند الثانى )
◄ وافق الطرف الأول للطرف الثانى على زيادة المساحة المخصصة لإقامة مشروع الإسكان الحر بمساحة قدرها (3000 ف) ثلاثة آلاف فدان، ليكون إجمالى المساحة المخصصة للإسكان الحر(8000 فدان) ثمانية آلاف فدان، تعادل (33600000م2) ثلاثة وثلاثون مليونا وستمائة ألف متر مربع، تحت العجز والزيادة، وطبقا للتحديد النهائى الذى يصدر من إدارة المساحة بجهاز مدينة القاهرة الجديدة، وذلك لإقامة مشروع للإسكان الحر والمحددة بالحدود الواردة بالتعاقد المبرم فى 1/8/2005.

(البند الثالث)
◄ يلتزم الطرف الثانى بسداد قيمة الأرض المخصصة من الطرف الأول "ثمانية آلاف فدان" فى شكل عينى على النحو الوارد بالبند الرابع من التعاقد الأصلى المبرم فى 1/8/2005.

(البند الرابع)
◄ تسرى جميع الأحكام والبنود الواردة بالتعاقد الأصلى المبرم بين الطرفين فى 1/8/2005 فيما لم يرد بهذا الملحق من أحكام.

(البند الخامس)
◄ يقبل الطرفان أى تعديلات يجريها مجلس الدولة على بنود هذا الملحق.

(البند السادس)
◄ تحرر هذا الملحق من ثلاث نسخ سلمت نسخة للطرف الثانى للعمل بمقتضاها واحتفظ الطرف الأول بالنسختين الآخريين.

(الطرف الثانى )
الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى
(الطرف الأول)
هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة


عقد بيع ابتدائى
"شركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى "

عقد بيع ابتدائى
إنه فى يوم الاثنين الموافق 1/8/2005م تم الاتفاق بين كل من.
أولا: هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومحلها القانونى: 1 شارع إسماعيل أباظة المتفرع من شارع القصر العينى بالقاهرة، ويمثلها فى التوقيع على هذا العقد السيد المحاسب/ صفوت محمود غانم بصفته نائب رئيس الهيئة للشئون الاقتصادية والمالية والإدارية والمفوض بمقتضى القرار رقم (7) لسنة 1994.

ويشار إليه (الطرف الأول "البائع")
ثانيا: السادة/ الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى
ومحلها القانونى: 36 ش مصدق - الدقى - الجيزة
ويمثلهم فى التوقيع على هذا العقد السيد المحاسب/ هشام طلعت مصطفى بصفته رئيس مجلس الإدارة.
(ويشار إليه الطرف الثانى "المشترى")

بعد أن أقر الطرفان بصفتهما وأهليتهما اتفقا على ما يلى...

(تمهيد)
◄ أنشئت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (الطرف الأول) بمقتضى أحكام القانون رقم (59) لسنة 1979 ينص صراحة على أنها جهاز الدولة المسئول عن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة وتنميتها سياحيا وعمرانيا واقتصاديا واجتماعيا، ورغبة منها فى دفع عجلة التنمية بهذه المجتمعات بخطى أوسع، فقد دعت شركات قطاع الأعمال العام وقطاع الأعمال الخاص والأفراد الذين يجدون لديهم المقدرة المالية والخبرة الفنية للمشاركة فى تحقيق تلك الغاية المستهدفة، حيث طرح الطرف الأول مساحات كبيرة من الأراضى بالمجتمعات الجديدة للبيع بغرض تحقيق الهدف سالف الذكر.

1ــ وقد تقدم الطرف الثانى لحجز مساحة من الأرض بمدينة القاهرة الجديدة قدرها ثمانية آلاف فدان تقريبا لإقامة مشروع إسكان حر على جزء منها يقدر بحوالى خمسة آلاف فدان، بحيث يكون مجتمعا متكاملا بما فيه من أبنية ومرافق داخلية ومبان سكنية ومبانى خدمات وأعمال تنسيق المواقع، ومسطحات خضراء وزراعة وفقا للتخطيط الذى يقدم من الطرف الثانى ويوافق عليه الطرف الأول، أما باقى المساحة وقدرها "ثلاثة آلاف فدان" فتستغل بإقامة مشروعات استثمارية ذات طبيعة خاصة، بالمشاركة مع الهيئة.

2ــ وقد وافقت الهيئة على حجز مساحة "خمسة آلاف فدان" محل هذا العقد لإقامة مشروع للإسكان الحر، أما مساحة "ثلاثة آلاف فدان" الأخرى فسيتم الاتفاق على أسلوب استغلال هذه الأرض لاحقا بنظام المشاركة مع الهيئة أو تصميمها وفقا للنظم والقواعد المتبعة بالهيئة فى هذا الشأن وحدود مساحة الثمانية آلاف فدان كالآتى:
الحد البحرى: حرم خط الكابلات وحرم طريق القاهرة/ السويس.
الحد الشرقى: أرض مخصصة لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير وجزء من الأرض المخصصة لشركة المقاولون العرب.
الحد القبلى: أرض مخصصة لشركة المقاولون العرب وجزء من الامتداد الشرقى لمدينة القاهرة الجديدة (قطاع الزهور).
الحد الغربى: منطقة الامتداد الشرقى لمدينة القاهرة الجديدة (قطاع الزهور) وجزء من الأرض المخصصة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير.

3- فى حالة موافقة الطرف الأول "الهيئة" على النظام الذى سيتم التعامل بموجبه على مساحة الثلاثة آلاف فدان، يحق للطرف الثانى "الشركة" أن تطلب من الطرف الأول إعادة التخطيط العام والتفصيلى لمساحة الخمسة آلاف فدان موضوع هذا العقد، بما يتلاءم مع التخطيط العام لمساحة الثمانية آلاف فدان.

4- حيث أن المساحة المحصورة بين الحد البحرى للمساحة المخصصة للطرف الثانى (خمسة آلاف فدان) وطريق القاهرة/ السويس بطول حوالى عشرة كيلو مترات، والتى تقدر مساحتها بنحو 1800 فدان "ألف وثمانمائة فدان" المملوكة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، فإن الطرف الثانى يحتفظ بحقه فى الأخذ بالشفعة فى تلك المساحة فى حالة التصرف فيها للغير، وكذا وفقا للقواعد المعمول بها فى حينه.

5 - ويلتزم الطرف الثانى بتنفيذ مكونات المشروع من مبان سكنية وخدمية شاملة توصيل وتنفيذ المرافق الداخلية والفرعية محل هذا العقد، وكذا أعمال تنسيق الموقع والمسطحات الخضراء والزراعة على نفقته الخاصة، وفقا للرسومات والتخطيط الذى يقدم منه ويعتمد من الطرف الأول.

6- وقد أبدى الطرف الثانى رغبته فى تخصيص قطعة الأرض محل هذا العقد بمساحة "خمسة آلاف فدان" لاستخدامها فى ذات الغرض المعلن عنه، وهو إقامة مشروع إسكان حر وبالشروط الفنية التى يضعها الطرف الأول.

7- وقد وافق الطرف الأول على أن يتم سداد قيمة الأرض المخصصة للطرف الثانى "مساحة الخمسة آلاف فدان" فى شكل عينى عبارة عن وحدات سكنية كاملة التشطيب بالمشروع نسبتها 7% "سبعة بالمائة"، من إجمالى مسطحات الوحدات السكنية شاملة ما يخصها من أراض باعتبار أن مساحة أرض المشروع بالكامل مقام عليها عمارات سكنية فقط، طبقا للشروط البنائية المحددة من الطرف الأول الواردة بالملحق رقم (1)، ويحق للطرف الثانى تنفيذ مناطق فيلات وتقسيم أراض وخدمات بجميع أنواعها بما فيها الخدمات التجارية والترفيهية، وفقا للتخطيط العام للمشروع الذى يتقدم به الطرف الثانى ويعتمد من الطرف الأول.

(البند الأول)
◄ يعتبر التمهيد السابق وأحكام القانون رقم (59) بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة واللوائح الداخلية واللائحة العقارية وتعديلاتها لدى الطرف الأول، وجميع القرارات والشروط العامة وشروط البناء وخاصة فيما يتعلق منها بالأبنية التى تتم إقامتها فى المجتمعات العمرانية الجديدة، وأية تعديلات لها وكراسة الشروط والمواصفات الخاصة بالمشروع، جزء منها مكملا ومتمما لأحكامه وأحكام القانون المدنى رقم (131) لسنة 1948 فيما لم يرد به نص بهذا العقد.

(البند الثانى)
الملكية:

◄ الطرف الأول له حق التصرف على الأراضى محل هذا العقد بمقتضى أحكام القانون رقم 59 لسنة 79 والقرار الجمهورى رقم (191) لسنة 2000، والقرار الجمهورى رقم (227) لسنة 2002 بشأن إنشاء مدينة القاهرة الجديدة وامتدادها.

(البند الثالث)
◄ خصص الطرف الأول للطرف الثانى قطعة الأرض الفضاء الكائنة بمنطقة الامتداد العمرانى بمدينة القاهرة الجديدة بمساحة (5000) فدان تعادل (21000000م2) فقط واحد وعشرون مليون متر مربع تحت العجز والزيادة، وفقا للتحديد النهائى الذى يصدر من إدارة المساحة بجهاز مدينة القاهرة الجديدة، وذلك لإقامة مشروع للإسكان الحر.

وهذه القطعة محددة بالحدود الآتية:
◄ الحد البحرى: حرم خط الكابلات وحرم طريق القاهرة/ السويس.
◄ الحد الشرقى: أرض مخصصة لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير.
◄ الحد القبلى: أرض فضاء ملك هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
◄ الحد الغربى: الأرض المخصصة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير.

(البند الرابع)
◄ يلتزم الطرف الثانى بسداد قيمة الأرض المخصصة من الطرف الأول (مساحة الخمسة آلاف فدان) فى شكل عينى فقط على النحو التالى:

1- الأراضى المخصصة لإقامة عمارات تستحق الهيئة "الطرف الأول" مقابلا عينيا عنها عبارة عن وحدات سكنية كاملة التشطيب تعادل مساحتها 7 % من إجمالى مسطحات مبانى العمارات المقامة بالمشروع، وما يخصها من الأرض، وذلك وفقا للاشتراطات البنائية المسموح بها لأراضى العمارات - وفقا للمرفق رقم (1).

2- قطع الأراضى المخصصة لإقامة فيلات أو مبانى خدمات أيا كان نوعها "تجارية - صحية - تعليمية.. إلخ" أو قطع الأراضى التى لن تقوم الشركة بالبناء عليها وتطرحها للبيع كقطع أراض سكنية مرافقة أو غيرها من الأراضى المستغلة فى أنشطة أخرى، فتحصل الهيئة على مقابل عينى كثمن لهذه الأراضى عبارة عن وحدات سكنية كاملة التشطيب (بمناطق الأراضى المخصصة لإقامة العمارات) تعادل مساحتها 7 % من إجمالى مسطحات مبانى العمارات التى كان يمكن إقامتها على هذه الأراضى، وما يخصها من الأرض، وذلك وفقا للاشتراطات البنائية المسموح بها لأراضى العمارات - وفقا للمرفق رقم (1).

3 - بناء على ما سبق فإن الهيئة تستحق إجمالا الحصول على وحدات سكنية كاملة التشطيب بما لا يقل عن مستوى تشطيب ومواصفات وحدات مشروع الرحاب السابق التنازل عن جزء منها لصالح الهيئة، طبقا للعقد المبرم مع الهيئة بتاريخ 30/6/2003، وبنسبة تعادل 7 % من إجمالى مسطحات مبانى العمارات على كامل أرض المشروع، بعد استنزال الأرض المخصصة لمحطات المياه والصرف الصحى طبقا للنسبة البنائية والاشتراطات بالارتفاعات المسموح بها لأراضى العمارات، وذلك بفرض أن جميع قطع الأراضى للمشروع سيقام عليها عمارات فقط، ويتم ذلك مع مراعاة الالتزام بالأسس والقواعد الآتية:

3/1- مراعاة نسب التميز للوحدات السكنية وفقا لتصنيف الوحدات وتقسيمها إلى مجموعات طبقا لنسب تميزها، بحيث تحصل الهيئة على نسبة 7 % من كل صنف أو مجموعة من هذه الوحدات طبقا لتدرج نسب التميز والتى تكون هى ذاتها نسب التميز لوحدات الشركة، وذلك بعد وضع جميع الشروط والقواعد لتحديد تميز الوحدات والعمارات بموجب التصميمات والرسومات الهندسية التى يتم الموافقة عليها واعتمادها من الطرف الأول.

3/2 اعتبار الملحق رقم (1) المرفق مكملا ومتمما لشروط هذا العقد.
3/3 يلتزم الطرف الثانى بتسليم النسبة المقررة للهيئة لكل مرحلة من المراحل التى يتم تنفيذها تباعا والمعتمدة من الطرف الأول وفقا للشروط الفنية الواردة بالملحق رقم (1).
3/4 من المتفق عليه التزام الطرف الثانى بالشروط والكثافات الفنية المتعامل بها بالمدينة الموضحة بالملحق رقم (1) والمتضمن أن أقصى ارتفاع للعمارات (أرضى + خمسة أدوار) والفيلات (أرضى + أول).

(البند الخامس)
◄ إذا تبين للطرف الأول من خلال الدراسة الاقتصادية للمشروع والمقدمة من الطرف الثانى لاستصدار القرار الوزارى، وعدم التناسب بين إمكانيات الطرف الثانى وبين مساحة الأرض المخصصة له وفقا لهذا العقد، فيكون للطرف الأول الحق فى تعديل هذه المساحة بإنقاصها إلى القدر الذى يتناسب مع إمكانيات الطرف الثانى، مع احتفاظ الطرف الأول بالنسبة المقررة والمشار إليها بالبند الرابع من هذا العقد، وذلك فى حالة انقاص مساحة الأرض، وللطرف الأول الحق فى استرداد الأرض إداريا بعد التنبيه عليه طبقا للنص الوارد بالمادة (158) من القانون المدنى وذلك كله عند الدراسة الاقتصادية للمشروع.

(البند السادس)
◄ يكون للطرف الأول حق الامتياز المقرر له بموجب المادة (16) من القانون رقم (59) لسنة 1979، على جميع أموال الطرف الثانى وعلى الأرض محل هذا العقد ضمانا لقيمة الأرض المستحقة للطرف الأول والمتبقية فى ذمة الطرف الثانى وغيرها من المستحقات وذلك لحين تسليم جميع الوحدات السكنية المستحقة للطرف الأول وفقا للبند الرابع من هذا العقد، ودين الطرف الأول غير قابل للتجزئة فكل جزء من الأرض المخصصة وجميع أموال الطرف الثانى ضامنا لسداد الدين جميعه وملحقاته، على أنه يحق للطرف الثانى طلب تسجيل مراحل المشروع تباعا بشرط عدم النظر فى ذلك قبل تنفيذ الجزء الخامس بتلك المرحلة على أن تكون مطابقة للتراخيص والتخطيط المعتمد من الطرف الأول، وأن تكون قيمتها العينية قد تسددت بتسليم الطرف الأول ما يخص تلك المرحلة من وحدات سكنية سدادا عينيا مقابل الثمن من الطرف الثانى، وذلك بعد استنزال الوحدات التى تخص الهيئة وما يخصها من الأرض والمرافق المشتركة، وذلك باعتبار أن الوحدات السكنية المستحقة للطرف الأول تم إنشاؤها على نفقة الهيئة وتمثل ثمن الأرض المباعة.

(البند السابع)
◄ يحظر على الطرف الثانى استعمال الأرض محل هذا العقد (خمسة آلاف فدان) فى غير الغرض المخصص له، وهو إنشاء مشروع سكنى متميز كامل المبانى السكنية والمبانى الخدمية والترفيهية والمرافق، وتنسيق الموقع لخدمة المشروع والأراضى الفضاء القابلة للبيع بنسبة لا تجاوز 40 % "أربعون بالمائة" من مساحة أراضى كل مرحلة من مراحل مشروع الإسكان، وحسب اشتراطات الطرف الأول، وطبقا لقرار التخطيط والتقسيم الصادر من الطرف الأول، ويحق للطرف الثانى ترحيل المساحة المسموح ببيعها كأراض فضاء بأى مرحلة من مراحل المشروع إلى مراحل تالية، فى حالة عدم بيعها كأرض فضاء، وذلك بشرط تسليم كامل الوحدات المستحقة للهيئة عن المراحل السابقة والمرحلة المتضمنة تقسيم الأراضى الفضاء المرحلة الأولى وقبل بيع هذه الأراضى.

(البند الثامن)
◄ يقر الطرف الثانى بأنه عاين الأرض موضوع هذا العقد المعاينة التامة النافية للجهالة شرعا وقانونا، كما يقر بقبول شرائها بحالتها بما لها وما عليها من حقوق ظاهرة أو خفية وخالية من أى موانع.

◄ ويقر الطرف الأول (البائع) بخلو هذه الأرض من أية حقوق عيبية أصلية أو تبعية، وأنه لم يسبق له أن تصرف فيها بأى نوع من أنواع التصرفات الناقلة للملكية، وأنها خالية من أية ادعاءات أو منازعات بشأن تخصيصها أو ملكيتها للغير، مع تسليمها للطرف الثانى خالية من أية إشغالات.

(البند التاسع)
◄ يلتزم الطرف الثانى بتنفيذ المشروع على المساحة موضوع هذا العقد وفقا لبرنامج زمنى تنفيذى يقدم منه ويعتمد من الطرف الأول.

◄ كما يلتزم الطرف الثانى بتقديم دراسات الجدوى الاقتصادية والتخطيط العام والتفصيلى للمراجعة والاعتماد من الطرف الأول، تمهيدا لإصدار قرار التخطيط والتقسيم خلال ستة شهور، ولا يتم تسليم الأرض للطرف الثانى إلا بعد تقديم التعهد البنكى المنصوص عليه بالبند الحادى عشر، وصدور قرار التخطيط والتقسيم، ويتم تسليم الأرض بموجب محضر تسليم موقع من الطرفين، ويعتبر جزء لا يتجزأ من هذا العقد ولا يمنع ذلك من قيام الطرف الثانى بعد توقيع العقد بالقيام بالأعمال الحقلية (المساحية والجسات) اللازمة للتخطيط العام والتفصيلى.

(البند العاشر)
◄ يلتزم الطرف الثانى بأن يخطر الطرف الأول باسم استشارى المشروع قبل البدء فى التنفيذ.
◄ كما يلتزم بأن يقدم إقرارا من الاستشارى يفيد مسئوليته عن الإشراف الدائم على تنفيذ المشروع وفقا للبرنامج الزمنى المعتمد، ويسرى ما تقدم فى حالة رغبة الطرف الثانى فى تغيير استشارى المشروع.

(البند الحادى عشر)
◄ يلتزم الطرف الثانى بفتح حساب جارى باسم المشروع فى بنك محلى معتمد يودع فيه جميع المتحصلات التى يتقاضاها من الحاجزين والمستثمرين طوال مدة التنفيذ، وكذا المبالغ النقدية التى يطلب منه إيداعها بالحساب قبل البدء فى المشروع والمسحوبات من القروض المخصصة.

◄ ويقدر مجموع ما يتم إيداعه من متحصلات مخصص للصرف منه على المشروع، سواء فى صورة مستخلصات أو فواتير شراء مواد تعتمد من الاستشارى قبل الصرف، بحيث يتناسب مع ما يتم تنفيذه أو تشوينه بالموقع.

◄ ويجوز للطرف الثانى أن يسحب مبالغ من رصيد الإيداعات للصرف منها على كل مرحلة من مراحل التنفيذ، وطبقا للجدوى الاقتصادية المعتمدة للمشروع، وفى جميع الأحوال يتعين ألا يتجاوز إجمالى المبالغ المسحوبة (95 %) "خمسة وتسعين بالمائة" من رصيد الحساب ويحتفظ فى الحساب بنسبة (5 %) من رصيد الإيداعات لمواجهة استرداد العملاء.

◄ ويتعهد الطرف الثانى بتقديم ما يفيد موافقة البنك على ما جاء أعلاه وطبقا للصيغة الواردة بالمرافق رقم (2).

(البند الثانى عشر)
◄ يلتزم الطرف الأول (الهيئة) بتضمين العقود التى يبرمها مع عملائه من مشترى الوحدات محل هذا الاتفاق، بالتزام هؤلاء العملاء بنظام الصيانة الذى تقوم به الشركة (الطرف الثانى) فى هذا الشأن بسداد مبلغ يحدد حسب مساحة الوحدة المشتراة، ويسدد للشركة دفعة واحدة قبل الاستلام، مع التزام هؤلاء العملاء بأى فروق قد تطالبهم بها الشركة بهذا الشأن دون أى مسئولية على الهيئة، ويتم ذلك وفقا لما يقرره الطرف الثانى فى حينه، ووفقا لما يتم مع نظيرتها من الوحدات التى يقوم الطرف الثانى ببيعها.

(البند الثالث عشر)
◄ يقر الطرف الثانى بعلمه بأحكام القانون (59) لسنة 1979 فى شأن المجتمعات العمرانية الجديدة التى تحظر على الطرف الثانى التصرف بأى نوع من أنواع التصرفات فى المساحة موضوع هذا العقد كلها أو جزء منها، إلا بعد تسليم الطرف الأول النسبة المحددة له بالمرحلة المطلوب التصرف فيها أو جزء منها، كمقابل للثمن لهذه المرحلة، فضلا عن إتمام تنفيذ هذه المرحلة، وفى حالة المخالفة يعتبر هذا العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى استصدار حكم قضائى، وذلك بعد التنبيه عليه طبقا للنص الوارد بالمادة 158 بالقانون المدنى.

(البند الرابع عشر)
◄ يحظر على الطرف الثانى أن يعرض النسبة الخاصة به من وحدات المشروع للحجز أو للبيع إلا بعد تحرير هذا العقد وتوقيعه من طرفيه، وصدور قرار التخطيط والتقسيم من الطرف الأول، وتحديد الطرفين الوحدات السكنية التى تخص الهيئة كمقابل عينى للثمن.

◄ يجب أن تشتمل الإعلانات عن بدء الحجز والبيع على ما يلى:
1 – رقم قرار التخطيط والتقسيم.
2 – اسم البنك الذى يتم إيداع مقدمات الحجز وثمن البيع فيه.
3 – مدة تنفيذ المشروع أو المرحلة المعلن عنها.

(البند الخامس عشر)
◄ من المتفق عليه بين طرفى هذا العقد، أنه لا يتم التسجيل لأى مرحلة من مراحل المشروع إلا بعد تنفيذ جميع عناصرها وسداد الثمن، باستلام الطرف الأول لنسبته المحددة بالبند الرابع شاملة ما يخصها من أراض عن هذه المرحلة واستنزالها من وحدات هذه المرحلة.

(البند السادس عشر)
◄ يقر الطرف الثانى بتنازله عن حقه فى الأخذ بالشفعة فى العقارات التى يقوم الطرف الأول بالتصرف فيها بالبيع إلى الغير، ويعتبر توقيع الطرف الثانى على هذا العقد تنازلا منه عن حقه فى الأخذ بالشفعة وفقا لنص المادة (948) من القانون المدنى، كذلك بتنازل الطرف الأول عن حقه فى الأخذ بالشفعة بالنسبة للوحدات الخاصة بالطرف الثانى حسب شروط هذا العقد.

(البند السابع عشر)
◄ يلتزم الطرف الثانى بتوصيل وتنفيذ جميع شبكات المرافق الداخلية والفرعية للأرض موضوع هذا العقد (طرق - مياه - صرف صحى - كهرباء - اتصالات.. إلخ)، وأعمال تنسيق الموقع لها والمسطحات الخضراء والمزروعة، وذلك وفق الرسومات التى يقدمها للطرف الأول للمراجعة والاعتماد، والتى تتفق مع البرنامج الزمنى المقدم من الطرف الثانى والمعتمد من الطرف الأول، كما يلتزم بتشغيل وصيانة تلك المرافق الداخلية والفرعية، وكذا أعمال تنسيق الموقع حتى يتم تسليمها إلى الجهات المعنية، كى يراعى فى التخطيط العام للمشروع وجود طريق بديل عن الطريق الذى يخترق الأرض موضوع هذا التعاقد إلى الجانب الغربى منها، على أن يتم التنسيق بين الطرفين فى شأن هذا الطريق فى ضوء المخطط العام للمنطقة والمدينة.

( البند الثامن عشر)
◄ يتحمل الطرف الثانى وحده مصاريف تحرير هذا العقد.

(البند التاسع عشر)
◄ يقع على عاتق الطرف الأول توصيل المرافق الرئيسية من مياه وصرف صحى وطرق إلى حدود الأرض المخصصة متوافقا مع البرنامج الزمنى التنفيذى للمشروع المقدم من الطرف الثانى، والمعتمد من الطرف الأول، وفى ضوء جدية الطرف الثانى فى تنفيذ كل مرحلة من مراحل المشروع، أما بالنسبة للكهرباء والاتصالات، فسيقوم الطرف الثانى بتدبيرها بمعرفته وعلى نفقته الخاصة.

(البند العشرون)
◄ مدة تنفيذ المشروع بأكمله عشرون سنة، تبدأ من تاريخ توقيع هذا العقد ويجوز بموافقة الطرف الأول وللأسباب التى يقدرها مد هذه المدة خمس سنوات، تعتبر كفترة سماح للطرف الثانى لإنهاء ما تبقى من المشروع، على ألا تتجاوز المدة الكلية (الأصلية والإضافية) للتنفيذ خمسة وعشرون سنة يمكن مد المدة سالفة الذكر لمدة خمس سنوات أخرى، بشرط قيام الطرف الثانى بتسليم الطرف الأول جميع الوحدات السكنية المستحقة له كمقابل عينى لثمن كامل الأرض، والوارد بالبند الرابع من هذا العقد فى مدة أقصاها عشرون سنة.

◄ يتم تسليم النسبة المخصصة من الوحدات للطرف الأول من الطرف الثانى، طبقا لما يتم تنفيذه فى كل مرحلة من مراحل المشروع، وطبقا للبرنامج الزمنى المقدم من الطرف الثانى والمعتمد من الطرف الأول، بشرط قيام الطرف الأول بإمداد المشروع من احتياجاته من المرافق على النحو الوارد بالبند التاسع عشر لكل مرحلة، وفى حالة التأخير من الطرف الأول فى تنفيذ المرافق الأساسية لكل مرحلة فى الموعد المحدد يتم إضافة فترة التأخير إلى فترة تسليم الوحدات لكل مرحلة.

(البند الحادى والعشرون)
◄ يكون للطرف الأول الحق فى التأكد من قيام الطرف الثانى بتنفيذ التزاماته الناشئة عن هذا العقد وله فى سبيل ذلك المرور الدورى على المشروع فى أى وقت يراه للتأكد من التزام الطرف الثانى بالبرنامج الزمنى المقدم منه، والمعتمد من الطرف الأول، وكذا التأكد من مطابقة ما يقوم به من أعمال التخطيط والتقسيم المعتمد من الطرف الأول للمواصفات والشروط البنائية والترخيص، ويكون للطرف الأول وقف الأعمال المخالفة وإنذار الطرف الثانى بالإصلاح خلال المهلة التى يحددها له وفى حالة عدم قيامه بالإصلاح يقوم الطرف الأول بإزالتها إداريا على حساب الطرف الثانى وفقا للقواعد الصادرة عن الطرف الأول.

(البند الثانى والعشرون)
◄ إذا تبين للطرف الأول أثناء مراحل تنفيذ المشروع، وطبقا للبرنامج الزمنى عدم التناسب بين إمكانيات الطرف الثانى وبين مساحة الأرض المسلمة له.. فيكون للطرف الأول الحق فى تعديل هذه المساحة بإنقاصها إلى القدر الذى يتناسب مع إمكانيات الطرف الثانى، واستردادها إداريا، مع احتفاظ الطرف الأول بحقه بالنسبة المقررة والمشار إليها فى صدر هذا العقد، وذلك فى حالة إنقاص مساحة الأرض.. مع مراعاة الطرف الأول لظروف الركود الاقتصادى الشامل فى حالة وجوده أو القوة القاهرة.

(البند الثالث والعشرون)
◄ يتم التنسيق بين الطرفين قبل طرح الطرف الأول لحصته العينية المسلمة له عن كل مرحلة على تحديد الأسعار وأسلوب السداد وتوقيت الطرح لكل مرحلة على حدة.

(البند الرابع والعشرون)
◄ فى حالة إخلال الطرف الثانى بأى من التزاماته الناشئة عن هذا العقد يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه بعد قيام الطرف الأول بإعلان الطرف الثانى بموجب إنذار على يد محضر، وذلك تطبيقا للمادة (158) مدنى، وفوات مدة أقصاها ستة أشهر من تاريخ الإنذار يتم من خلالها إصلاح المخالفات، وفى حالة فسخ العقد تسترد الأرض إداريا مع عدم الإخلال بحق الطرف الأول فى إفتضاء التعويضات المناسبة، فضلا عن أحقية الطرف الأول فى استحقاق مقابل الانتفاع بالأرض مدة بقائها فى حوزة الطرف الثانى.

(البند الخامس والعشرون)
◄ جميع المواد المعدنية والمناجم والمحاجر والآثار التى توجد بالأرض المخصصة لا تنتقل ملكيتها إلى الطرف الثانى ويطبق فى شأنها القوانين الخاصة بالمناجم والمحاجر والآثار.

(البند السادس والعشرون)
◄ يقر الطرف الثانى بأن محل إقامته هو المحل المختار والمدون فى صدر هذا العقد، وأن أية إخطارات وإعلانات توجه إليه على هذا العنوان تكون صحيحة ومنتجة لجميع آثارها القانونية، وفى حالة تغيير محل إقامته يجب عليه إخطار الطرف الأول بالعنوان الجديد بخطاب مسجل بعلم الوصول، وإلا اعتبرت الإخطارات والإعلانات صحيحة على العنوان المبين بهذا العقد.

(البند السابع والعشرون)
◄ يقبل الطرفان أى تعديلات يرى مجلس الدولة إدخالها على العقد لدى مراجعته.

(البند الثامن والعشرون)
◄ تحرر هذا العقد من ثلاث نسخ سلمت نسخة للطرف الثانى للعمل بمقتضاها واحتفظ الطرف الأول بالنسختين الأخرتين.

(الطرف الثانى)
الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى
(الطرف الأول)
هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة



مرفق رقم (3)
السادة/ هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة
تحية طيبة وبعد...
بناء على طلب شركة...........
بخصوص مشروعها الذى تنوى إنشاءه على الأرض المخصصة لها طبقا للعقد المبرم بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والشركة، والذى تم الاطلاع عليه بمعرفة البنك.

يرجى التكرم بالإحاطة بأن الشركة قد قامت بفتح حساب للمشروع رقم......... المركز الرئيسى/ فرع....... تودع فيه جميع المدفوعات عن الوحدات المباعة ضمن التخطيط المعتمد للمشروع، بموجب إذن توريد صادر من الشركة، تقوم الشركة بموجبه بإيداع المبالغ المستحقة بالحساب المشار إليه.

علما بأن البنك يلتزم بتطبيق شروط التعاقد المبرم بين الهيئة والشركة والذى يتيح للشركة صرف قيمة الأعمال المنفذة للمشروع بموجب شيكات صادرة من الشركة لحساب المقاولين والموردين، مع حق الشركة فى صرف مبالغ إضافية لمجابهة المصروفات الأخرى، وبما لا يجاوز (95 ٪) من جملة الإيداعات، وطبقا للبرنامج الزمنى التمويلى لتنفيذ المشروع مع الاحتفاظ بنسبة (5 %) من جملة الإيداعات فى الحساب، لحالات طلب مشترى الوحدات رد إيداعاتهم طبقا لشروط العقد المبرم بين الشركة وبين المشترى.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام..
توقيع البنك


ملحق العقد
مرفق رقم (1)
تمهيد

◄ بالإشارة إلى العقد المبرم بتاريخ 1/8/2005 بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (طرف أول) (بائع) والسادة الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى (طرف ثانى)، بشأن قطعة الأرض الفضاء الكائنة بمنطقة الامتداد العمرانى بمدينة القاهرة الجديدة بمساحة 5000 فدان بما يعادل 21000000م2 (واحد وعشرون مليون متر مربع) تحت العجز والزيادة لإقامة مشروع للإسكان الحر.

◄ وإيماء إلى ما ورد بالبند الرابع من هذا العقد بتحديد الاشتراطات البنائية ومواصفات تنفيذ مبانى المشروع من خلال ملحق يرفق بالعقد ويعتبر جزء لا يتجزأ منه.
وعليه فقد اتفق الطرفان على ما يلى:

البند الأول
مواصفات تشطيب الوحدات السكنية المخصصة للهيئة كمقابل عينى لثمن الأرض موضوع هذا العقد:
طبقا لعينة الوحدات المنازل عنها لصالح الهيئة طبقا للعقد المبرم بين الهيئة والشركة بتاريخ 30/6/2003 وهى كالتالى:
الحوائط: بياض أسمنتى + دهانات بلاستيكية من أجود الأنواع (سايبس أو ما شابه).
الأرضيات: سيراميك أراسيمكو 40*40 لجميع الغرف.
دورات المياه: سيراميك أراسيمكو للحوائط والأرضيات + أطقم صحية ماركة ليسيكو.
نجارة الأبواب: خشب سويدى بحشوات كونتر زان ودهانات لاكيه مط + اكسسوارات معدنية.
الشبابيك: قطاعات ألومنيوم فضى وزجاج 6مم.
أرضيات المداخل: رخام فلتو حسنه.
حوائط المداخل: وزره رخام فلتو حسنه بارتفاع 15 سم+ دهانات بلاستيكية.
الواجهات: دهانات حديثة مقاومة للعوامل الجوية من أجود الأصناف.
التراسات: كوبسته خشب على قوائم معدنية.
التوصيلات الكهربائية والاكسسوارات: من أرقى الأنواع المحلية.